不動産

不動産・建築のご相談

売買・賃貸の不安に寄り添います

不動産に関する問題は、日常の暮らしや大切な財産に直結するため、精神的にも経済的にも大きな負担になりやすいものです。土地や建物の売買契約、賃貸借契約、明渡し、契約内容をめぐるトラブル、近隣との問題など、不動産トラブルは一つとして同じものはありません。しかも、契約書の文言やこれまでのやり取り、相手方との関係性によって、取るべき対応は大きく変わります。ご本人としては「どこまで主張できるのか」「このまま応じてよいのか」「話し合いで解決できるのか」が分からず、不安を抱えたまま時間が過ぎてしまうことも少なくありません。たいよう法律事務所では、不動産に関するご相談について、まず現状を丁寧に整理し、どこが問題なのか、何を優先して確認すべきかを分かりやすくご説明します。大きな紛争になる前のご相談も、すでに話がこじれてしまった後のご相談も、状況に応じて親身に対応いたします。

不動産・建築紛争についてのよくあるご質問（Q&A）

1. 賃貸・借地借家・立ち退きトラブル

Q1. 家賃の滞納が続いています。退去してもらうにはどのような手続きが必要ですか？

A.1ヶ月程度の滞納であれば、まずは手紙や電話で丁寧な支払催告を行います。しかし、3ヶ月以上の滞納が続き、信頼関係が破壊されていると認められる場合は、内容証明郵便による契約解除通知を行い、応じない場合は建物明渡請求訴訟や強制執行の手続きへ進みます。

大家様ご自身で自力救済（勝手に鍵を交換する、荷物を処分するなど）を行うと、かえって大家様側が損害賠償を請求される法的リスクが生じます。たいよう法律事務所では、適法かつ最短の手順を組み立て、精神的負担の大きい交渉・手続きをすべて代理いたします。

Q2. 大家（地主）から「自己都合」で立ち退きを求められました。応じなければなりませんか？

A. 借地借家法により、借り手（借主・借地人）の権利は強く保護されています。大家さんや地主さんの都合だけで一方的に立ち退かせることはできず、法的にも「正当事由」が必要です。

もし正当事由が不十分な場合、借主側は立ち退きを拒否するか、適切な立ち退き料（引越し費用や移転補償、営業補償など）の支払いを受ける権利があります。相手方の提示額が適正か分からない段階で合意書にサインせず、まずは当事務所にご相談ください。相手方との矢面に立ち、納得のいく条件での合意を目指します。

Q3. 賃貸物件の退去時に、高額な原状回復費用（修復代）を請求されました。妥当でしょうか？

A.　経年劣化や通常の生活による損耗（日焼け、家具の設置痕など）の修繕費用は、本来の賃料に含まれており、借主が負担する必要はありません。

敷金が返還されない、あるいは不当に高額なリフォーム費用を請求された場合は、ガイドラインと契約内容を精査し、過剰な請求部分の減額交渉や敷金返還請求を行います。弁護士が入ることで、不動産会社やオーナー側の姿勢がガラリと変わり、適正な精算に落ち着くケースが多くあります。

2. 不動産売買・契約不適合責任トラブル

Q4. 購入した中古住宅に、住み始めてから雨漏りやシロアリ被害（隠れた欠陥）が見つかりました。売主に修繕費を請求できますか？

A.　引き渡し後に契約内容と異なる不具合が見つかった場合、民法上の「契約不適合責任（旧：隠れた瑕疵）」に基づき、売主に対して修繕請求・代金減額請求・損害賠償請求、場合によっては契約解除を求めることができます。

ただし、契約書に「契約不適合責任の免責条項」や「通知の期間制限（引き渡し後〇ヶ月以内など）」が記載されていることが多いため、迅速な初期対応と証拠の保全（写真や専門業者の調査報告書）が不可欠です。当事務所では、売主や仲介業者との法的交渉を速やかに引き受けます。

Q5. 不動産売買契約を結びましたが、やむを得ない事情で解約したいです。解約できますか、手付金はどうなりますか？

A.　契約締結後であっても、相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主様は手付金を放棄すること（手付解除）により契約を解除できます。

ただし、「履行の着手」がなされているかどうかや、住宅ローンの審査が通らなかった場合の「住宅ローン特約による解除（手付金全額返還）」が適用できるかどうかは、時期や契約内容によって法的な判断が分かれます。トラブルが大きくなる前に、契約書をお持ちの上ご相談ください。

3. 近隣・境界・共有不動産トラブル

Q6. 隣の家との境界線があやふやで、揉めています。どのように解決すればよいですか？

A.　土地の境界トラブルは、当事者同士で話し合うと感情的になり、泥沼化しやすい分野です。まずは公図・測量図・登記簿などの資料を調査し、必要に応じて土地家屋調査士と連携して現地を測量します。

話し合いで合意に至らない場合は、筆界特定制度の利用や、裁判所での民事調停や境界確定訴訟に進みます。当事務所では、近隣関係という将来も続く人間関係にも配慮しながら、法的根拠に基づいた平穏な解決を目指します。

Q7. 親から相続した不動産が兄弟との「共有名義」になっており、処分できず困っています。どうしたらいいでしょうか？

A.　共有不動産は、全員の合意がないと売却や大幅な改築ができません。話し合いがまとまらない場合、裁判所に「共有物分割請求」を起こすことができます。

裁判上の手続きでは、①土地を分ける（分筆）現物分割、②不動産を競売にかけて代金を分ける「換価分割」（判決まで行くと競売分割。裁判上の和解や調停では任意売却の上での換価分割）、③一人が他の共有者の持分を買い取る「価格賠償」（代償分割）などの方法で、共有状態を法的に解消します。塩漬け状態になっている不動産を整理し、次のステップへ進むための具体的な戦略をご提案いたします。

4. 建築・施工不備・欠陥住宅トラブル

Q8. 新築（リフォーム）した家で施工ミスや手抜き工事が見つかりました。建築業者・ハウスメーカーが対応してくれません。

A.　建築トラブルでは、不具合が「構造上の欠陥」なのか「軽微な施工不良」なのかを明確にし、不適合を法的に主張する必要があります。

業者側が誠意ある対応を拒む場合、第三者の専門機関（建築士など）の鑑定意見を活用しながら、補修工事の請求や補修費用相当額の損害賠償請求を行い、契約の目的を達成できないケースでは契約の解除を求めます。建築紛争は専門性が高いため、早めに弁護士が入ることで交渉の主導権を握ることができます。

Q9. 建築業者（工務店）側ですが、追加工事を行ったのに施主から費用を支払ってもらえません。

A.　建築現場では、工事途中の変更や追加工事が口頭約束で行われ、後から代金のトラブルに発展するケースが多発しがちです。

書面（見言書や覚書）がなくても、メールやLINEのやり取り、打ち合わせメモ、現場写真などのやり取りから「合意」や「工事の客観的事実」を立証し、追加工事代金の請求を行います。事業運営の平穏を守るため、回収に向けた内容証明の送付や仮差し押さえ・支払督促、訴訟などの法的手段を講じます。

5. ご相談・ご依頼について

Q10. 不動産会社やハウスメーカーと直接交渉中ですが、どのタイミングで弁護士に相談すべきですか？

A.　「相手方の主張に違和感がある」「契約書や同意書へのサインを求められている」段階でのご相談が最も効果的です。

書類に一度サインしてしまうと、後から覆すことが非常に困難になります。また、当事者同士の交渉はストレスが大きいだけでなく、知識の差から一方的に不利な条件を押し付けられるリスクもあります。「まだ裁判にするか分からない」という段階であればこそ、方針の確認だけでも気軽にご相談ください。